Dziedziczenie bardzo często prowadzi do powstania współwłasności nieruchomości, która zamiast porządkować sytuację majątkową, bywa źródłem długotrwałych sporów rodzinnych. Klasycznym przykładem jest sytuacja, w której kilkoro spadkobierców dziedziczy jedno mieszkanie, ale każdy z nich ma wobec niego inne plany i oczekiwania. W efekcie pojawiają się konflikty dotyczące korzystania z lokalu, jego sprzedaży lub spłat.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Oznacza to, że żaden ze współwłaścicieli nie jest właścicielem fizycznie wydzielonej części mieszkania. Każdy ma prawo do całej nieruchomości, ale jego uprawnienia są ograniczone identycznymi prawami pozostałych współwłaścicieli.
Nie można decydować o losach całej nieruchomości
W przypadku dziedziczenia mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych, na przykład po 1/2 czy 1/4. Taki udział można sprzedać, darować albo obciążyć, na przykład hipoteką. Dopuszczalne jest również zawieranie umów dotyczących własnego udziału, o ile nie naruszają one praw pozostałych współwłaścicieli i nie dotyczą faktycznego korzystania z całej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że nie można samodzielnie decydować o losach całej nieruchomości.
Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z analogicznymi prawami innych. To właśnie na tym tle najczęściej powstają spory, zwłaszcza gdy jeden ze spadkobierców faktycznie zajmuje lokal, a pozostali nie mają do niego dostępu ani korzyści finansowych.
Solidarna partycypacja w kosztach
Ze współwłasnością wiążą się także obowiązki. Wszyscy współwłaściciele muszą ponosić wydatki i ciężary związane z nieruchomością proporcjonalnie do swoich udziałów. Dotyczy to między innymi podatku od nieruchomości, opłat eksploatacyjnych, kosztów utrzymania czy niezbędnych remontów. Brak partycypacji w kosztach może prowadzić do dalszych konfliktów i roszczeń regresowych.
Istotne znaczenie ma również zarząd rzeczą wspólną. Czynności zwykłego zarządu, takie jak bieżące naprawy czy zawieranie umów niezbędnych do utrzymania lokalu, wymagają zgody większości współwłaścicieli.
Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd, na przykład sprzedaż nieruchomości, jej obciążenie hipoteką czy gruntowna przebudowa, wymagają zgody wszystkich. W razie jej braku współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu, który rozstrzygnie sprawę, kierując się celem czynności oraz interesem wszystkich stron.
Możliwość zniesienia współwłasności
Współwłasność, zwłaszcza powstała w wyniku dziedziczenia, ma zazwyczaj charakter przejściowy. Prawo przewiduje możliwość jej zniesienia poprzez dział spadku. Może on nastąpić umownie przed notariuszem albo w drodze postępowania sądowego. Ponieważ mieszkania co do zasady nie da się fizycznie podzielić, w praktyce stosuje się dwa rozwiązania. Pierwszym jest przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Drugim jest sprzedaż lokalu i podział uzyskanej kwoty.
Sprzedaż w drodze licytacji komorniczej stosowana jest wyjątkowo, gdy żaden ze spadkobierców nie chce przejąć nieruchomości. Jest to wariant najmniej korzystny finansowo ze względu na koszty i zwykle niższą cenę uzyskaną w toku egzekucji. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest wspólna sprzedaż na wolnym rynku i podział ceny pomiędzy współwłaścicieli.
Najczęściej sąd przyznaje mieszkanie jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych. Co istotne, spłata może zostać rozłożona nawet na 10 lat, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może odroczyć termin płatności rat już wymagalnych.
Współwłasność przy dziedziczeniu wymaga wiedzy, rozwagi i często kompromisu. Brak porozumienia prowadzi do sporów, które mogą ciągnąć się latami. Dlatego w praktyce warto dążyć do polubownych rozwiązań, wspierając się pomocą notariusza lub prawnika, zanim konflikt trafi na salę sądową.
