Giełda papierów wartościowych jest jednym ze wskaźników kondycji gospodarki. Przyglądając się wycenie obecnych na niej spółek, można dowiedzieć się o nastrojach w różnych branżach. Obecnie coś ciekawego dzieje się z indeksem WIG-Nieruchomości – spada. I to mimo, że reszta polskiej giełdy radzi sobie świetnie, bo można mówić nawet o powyborczej euforii. Co jest przyczyną słabej wyceny deweloperów? Czy to efekt bieżącej sytuacji, czy może raczej obaw przed najbliższą przyszłością?
Analiza tego, co się dzieje na GPW w Warszawie może nam dostarczyć ciekawych informacji i prognoz dotyczących rynku nieruchomości. W końcu deweloperzy, czyli rynek pierwotny, to istotny jego składnik.
Czym jest Indeks WIG-Nieruchomości?
Indeks WIG-Nieruchomości to jeden z sektorowych indeksów Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. Reprezentuje on wydajność spółek z branży nieruchomości notowanych na warszawskiej giełdzie. Skupia akcje spółek deweloperskich, które zajmują się zarówno budową mieszkań, jak i innymi rodzajami nieruchomości. Wartość indeksu WIG-Nieruchomości jest wyznacznikiem ogólnej kondycji sektora nieruchomości w Polsce, odzwierciedlając zarówno wzrosty, jak i spadki wartości akcji wchodzących w jego skład. Jego zmiany są wskaźnikiem dla inwestorów i analityków, umożliwiającym ocenę trendów i potencjału w branży nieruchomości.
Co się dzieje na giełdzie? Deweloperzy tracą
W ciągu pięciu tygodni po wyborach parlamentarnych indeks WIG-Nieruchomości spadł o 5%, co oznacza oderwanie się sektora od pozytywnej koniunktury giełdowej. Wcześniej sesja giełdowa po obniżce stóp procentowych przez RPP wywołała wyprzedaż akcji i osłabienie waluty, ale indeks WIG-Nieruchomości zareagował wzrostem, osiągając rekordowe poziomy. Jednak obecnie subindeks WIG-Nieruchomości stracił korelację z głównymi indeksami GPW, które odnotowały wzrosty od 12 do ponad 14%.
Jeśli sytuację na giełdzie zestawić z kondycją rynku, wygląda to dosyć zaskakująco. Deweloperzy mieszkaniowi sprzedali ponad 7 tys. lokali w III kwartale, co jest znacznie wyższym wynikiem w porównaniu do poprzednich lat. Również ostatni odczyt GUS (z października) pokazuje, że wraca aktwyność w tym sektorze – jest więcej pozwoleń, więcej rozpoczętych budów, rośnie także liczba oddawanych lokali. Nie są to wartości porównywalne z rekordowymi latami 2021 i 2022, jednak w ujęciu krótkoterminowym, np. miesiąc do miesiąca czy kwartał do kwartału, widać, że deweloperzy wychodzą z uśpienia.
Czego mogą się obawiać deweloperzy?
Program dopłat do kredytów mieszkaniowych BK2% miał znaczący wpływ na poprawę koniunktury sprzedażowej, ale jest uznawany za sztuczny stymulator rynku i może prowadzić do załamania popytu, zwłaszcza jeśli jego kontynuacja stanie pod znakiem zapytania. Coraz częściej nawet ze strony deweloperów pojawiają się głosy, że w ostatnim czasie ceny mieszkań rosły zbyt szybko. Z tego względu istnieje realne ryzyko załamania popytu, jeśli program BK2% zostanie zawieszony.
Póki co są to spekulacje, jednak poparte coraz wyraźniejszymi sygnałami ze strony rządu. O ile przed wyborami mieliśmy do czynienia z wieloma obietnicami, dającymi branży nadzieję na kolejne transfery pieniędzy do mieszkaniówki, o tyle teraz do głosu dochodzi rozsądek. Coraz mniej mówi się o programie kredytów 0%, za to pojawia się temat zamknięcia “Bezpiecznego Kredytu 2%”, jak też zrezygnowania z tzw. wakacji kredytowych. Jest mocno prawdopodobne, że rząd, nawet jeśli zdecyduje się na takie kroki, postara się je nieco złagodzić. Oznaczałoby to np. ograniczenie budżetu tych programów lub wprowadzenie większych restrykcji dla beneficjentów. Być może ostatecznie nowe przepisy zmarginalizowałyby działanie tych programów.
Jak to mogłoby wpłynąć na rynek? Wystarczy zobaczyć, co się działo na początku 2023 roku, zanim rząd zapowiedział “Bezpieczny Kredyt 2%”. Popyt się załamał. Ceny stały i jeśliby taki stan rzeczy utrzymał się dłużej, zapewne stawki za metr kwadratowy mieszkania zaczęłyby spadać. Doszłoby do korekty. BK2% odroczył termin tej korekty i obecnie coraz więcej przedstawicieli branży obawia się, że za sprawą sztucznie podtrzymanej koniunktury, ta korekta będzie jeszcze gwałtowniejsza i mocniejsza.
