Zgodnie z zapowiedziami – w lipcu weszły w życie przepisy pozwalające bankom udzielać kredyty hipoteczne z rządową dopłatą (program “Bezpieczny Kredyt 2%”). Coraz więcej banków włącza taką pożyczkę do swojej oferty, a, według statystyk, zainteresowanie nimi jest ogromne. Co prawda liczone jest ono liczbą wniosków, a nie udzielonych kredytów, jednak widać ogromne ożywienie na rynku hipotek po trwającej ponad rok stagnacji. Czy to jednak oznacza, że rząd osiągnął swój cel i pomógł Polakom marzącym o swoim własnym mieszkaniu? Niekoniecznie. Pojawia się coraz więcej głosów krytycznych wobec takich działań.
Jaki jest cel programu “Bezpieczny Kredyt 2%”?
Zacznijmy od celu deklarowanego. Tym jest zwiększenie dostępności mieszkań i przez tę dostępność rozumiemy tu finansową zdolność Polaków do zaciągnięcia i spłaty kredytu w wysokości wystarczającej do nabycia własnego lokalu mieszkalnego. Program ma być odpowiedzią rządu na rosnące ceny, przez które to zjawisko dostępność mieszkań w ostatnich latach spadała. Oczywiście poza tym celem można się domyślać motywacji politycznej, czyli zrobienia z programu narzędzia do zwiększenia poparcia (a w przecież zbliżają się wybory).
Jeśli przyjrzymy się, jak działają na rynek tego typu programy, może się okazać, że to ta druga motywacja jest kluczowa, ponieważ w ogólnym ujęciu “Bezpieczny Kredyt 2%” Polakom zaszkodzi, a nie pomoże.
Długa historia wspierania mieszkaniówki przez rząd
Zapewnienie dachu nad głową obywatelom zawsze było jednym z priorytetów rządzących, nawet w poprzednim ustroju. Wtedy cel ten próbowano osiągać zwiększając skalę budownictwa mieszkaniowego, co w sytuacji, gdy wszystko było państwowe, także frimy budowlane, było kwestią decyzji. Jednak po 1990 roku kolejne rządzące ekipy nie zaniedbywały tematu, lecz brały się za niego z innej strony. Programy takie jak “Rodzina na Swoim”, “Singiel na Swoi”m czy “Mieszkanie dla Młodych” były działaniami wspierającymi w zakupie. Czyli działały analogicznie jak “Bezpieczny Kredyt 2%”.
Żeby zrozumieć, dlaczego w ostatecznym rozrachunku “Bezpieczny Kredyt 2%” pogorszy, a nie polepszy, sytuację Polaków chcących kupić mieszkanie, musimy krótko wyjaśnić, jak takie odgórne inicjatywy działają na rynek.
Rząd stymuluje popyt
Dla tego artykułu istotny jest podział rynku na część podażową i popytową. Tę pierwszą tworzą deweloperzy oraz inne podmioty budujące i sprzedające mieszkania. Ta druga to osoby kupujące lokale mieszkalne w celach inwestycyjnych i na własne potrzeby. Istotne jest to, że popyt na mieszkania w Polsce nie jest problemem – zgodnie z różnymi szacunkami brakuje u nas od kilkuset tysięcy do nawet ponad miliona mieszkań. Oznacza to, że tyle nowych mieszkań musiałoby trafić na rynek, żeby zniknęła tzw. luka mieszkaniowa. Jeśli w danym momencie mniej ludzi kupuje mieszkania, nie wynika to z braku zapotrzebowania, ale z braku możliwości (np. z drogiego kredytu).
To, że ceny rosną i regularnie pojawiają się okresy, gdy to zjawisko jest bardzo dynamiczne, wynika z za niskiej podaży. Mimo że w ostatnich latach deweloperzy oddawali do użytku rekordowe liczby lokali mieszkalnych, nadal jest ich za mało. Przewaga popytu nad podażą zawsze prowadzi do wzrostu cen. To bardzo prosta zasada, którą niestety ignorują kolejne rządy. Wszystkie programy wsparcia mające na celu ułatwienie nabycia własnego M, a nie budowanie nowych, powodują, że popyt jest jeszcze większy. To daje sprzedającym możliwość dalszego podnoszenia cen. W przypadku “Bezpiecznego Kredytu 2%” ten trend był już widoczny na etapie zapowiadania programu. Gdy BK2% ruszył, wzrost cen przyspieszył. Niektóre odczyty mówią nawet o wspięciu się cen za metr kwadratowy nawet o 10% w ciągu pół roku.
Nie uczymy się na błędach
Krytycy działań rządu chętnie wskazują przykład Wielkiej Brytanii. Tam od lat 70. zaniedbano stronę podażową rynku mieszkaniowego. Początkiem była prywatyzacja mieszkań socjalnych, a obecnie na brytyjskim rynku funkcjonują masowe dopłaty do najmu, bo ten jest za drogi. Wydaje się, że Polska zmierza prosto w takim samym kierunku i jeśli rząd nie zmieni swojej taktyki, być może następne pokolenia wchodzące na rynek będą mogły co najwyżej pomarzyć o nabyciu własnego M, a nawet najem będzie bardzo kosztownym rozwiązaniem.
