Wynajmując mieszkanie, musimy zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą, który swoim zachowaniem lub zaleganiem z opłatami może przysporzyć nam problemów. Mimo że prawo chroni lokatorów, to jednak właściciel mieszkania ma możliwości zabezpieczenia się przed osobami, które nie będą chciały płacić czynszu, zdewastują lokal lub będą zakłócać spokój sąsiadów. Warto poznać zgodne z prawem metody i stosować je w przypadku każdej umowy najmu.
Umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej, jednak ustna umowa, tym bardziej zawarta bez świadków, skutecznie uniemożliwi nam dochodzenie swoich roszczeń. Umowa powinna szczegółowo opisywać przedmiot najmu oraz określać wysokość czynszu i opłat dodatkowych, oraz terminy ich płatności. W umowie zawieramy również szczegóły dotyczące wpłacanej kaucji.
Umowa najmu powinna być zawarta na czas określony oraz zawierać szczegóły dotyczące zasad wypowiedzenia umowy. W przypadku umowy na czas określony obie strony mają prawo wypowiedzieć umowę w ściśle określonych w niej przypadkach. Jeśli zostanie zawarta umowa na czas niekreślony i lokator zacznie zalegać z opłatami, to wynajmujący dopiero po trzech miesiącach zaległości będzie mógł poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy. Informacja musi zostać przekazana na piśmie i najemca musi otrzymać dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości. Dopiero po tym czasie możliwe jest zerwanie umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Zabezpieczenia przed dewastacją
Protokół zdawczo-odbiorczy opisujący stan nieruchomości najlepiej przygotować wraz z dokumentacją fotograficzną. Będzie to dodatkowy dowód potwierdzający uszkodzenia powstałe z winy lokatora i niebędące zwykłym zużyciem lokalu lub jego wyposażenia, wynikającym z normalnego, codziennego użytkowania.
Dodatkowym zabezpieczeniem finansowym na pokrycie kosztów związanych z ewentualnymi szkodami jest kaucja pobierana od najemcy. Wysokość kaucji określają strony umowy, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami nie może ona przekroczyć dwunastokrotności czynszu liczonego według stawki z dnia podpisania umowy. Właściciel nieruchomości będzie uprawniony do zatrzymania kaucji w kwocie odpowiadającej zaległościom w opłatach lub mającej pokryć poniesione przez niego straty materialne.
Umowa najmu okazjonalnego najlepszym zabezpieczeniem
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego to najskuteczniejszy sposób na pozbycie się problemów z lokatorami, którzy dopuszczą się naruszenia warunków umowy lub nie będą chcieli opuścić wynajmowanego lokalu po jej wygaśnięciu.
Zgodnie z ustawą najem okazjonalny zobowiązuje najemcę do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać wymagane załączniki:
- oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy,
- oświadczenie najemcy, w którym wskazany zostanie lokal, do którego przeprowadzi się on w celu opuszczenia wynajmowanego mieszkania,
- oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę mieszkania, w którym wyrazi on zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku konieczności wykonania eksmisji,
- protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego, znacznie ogranicza ewentualne formalności związane z eksmisją lokatorów i skraca czas koniecznych do zrealizowania czynności. Jeśli lokator sam nie opróżni lokalu po wygaśnięciu umowy, to właściciel nieruchomości może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Zawarte w nim oświadczenie o poddaniu się egzekucji umożliwi szybką i skuteczną eksmisję.
