Rynek nieruchomości jest dynamiczny i nieustannie podlega zmianom – okresy stabilizacji są bardzo rzadkie oraz trwają krótko. Decyzja o zakupie mieszkania zależy od wielu czynników, takich jak sytuacja na rynku, stopy procentowe, dostępność kredytów hipotecznych, a także indywidualna sytuacja finansowa kupującego oraz potrzeby. W tym artykule przyjrzymy się czynnikom zewnętrznym, czyli sytuacji na rynku mieszkaniowym i kredytowym, w kontekście odpowiedzi na pytanie, czy warto obecnie czekać z zakupem własnego M?
Według danych z PropertyNews, ceny mieszkań w Polsce wciąż rosną, a tempo wzrostu cen ponownie przyspieszyło. Wzrost ten jest napędzany przez kilka czynników, takich jak rosnące koszty materiałów budowlanych, brak gruntów do budowy, a także rosnący popyt na mieszkania. W związku zwlekające z zakupem mieszkania, w oczekiwaniu na lepsze ceny, dostają mocny argument za tym, aby jeszcze raz przemyśleć swoją strategię.
Drożyzna nie wydaje się póki co źle oddziaływać na rynek nieruchomości. Według Indeksu Nastrojów Pośredników (INPON) na rynku nieruchomości wśród agentów wróciły optymistyczne nastroje (wartość indeksu w I kwartale 2023 roku wyniosła 56,19 na 100 pkt). Wyniki cokwartalnego badania wskazują na znaczną poprawę ocenę tego, co się dzieje i co się będzie działo, a tym samym sygnalizowaną już w poprzednim kwartale możliwą stabilizację lub poprawę sytuacji na rynku w kolejnych kwartałach.
Jednakże, pomimo optymistycznych nastrojów, wyraźne ożywienie wśród poszukujących nieruchomości nie przekłada się jeszcze na zawieranie transakcji kupna-sprzedaży. Powrót optymizmu nastąpił we wszystkich segmentach rynku, lecz jest za wcześnie na ocenę, czy będzie to trwała tendencja wzrostowa oraz czy zaowocuje czymś więcej niż wzmożone oglądanie lokali mieszkalnych, jednak bez decyzji zakupowych. Dalsze wyczekiwanie związane jest z polityką państwa, udrożnieniem możliwości kredytowych i zapowiedzią tańszych kredytów – niższe stopy oraz tańszy kredyt (w tym preferencyjny, w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%) szybko przywróciłyby popyt do rozmiarów z okresu przed inflacją.
Czy jednak spadek stóp procentowych jest pewny? Z jednej strony sytuacja gospodarcza skłania do tego, aby stopy póki co pozostały na niezmienionym poziomie. Co prawda inflacja zaczęła spadać, jednak jest zbyt wcześnie na luzowanie polityki pieniężnej. Działająca przy NBP Rada Polityki Pieniężnej zapewne zdaje sobie z tego sprawę, jednak wielu obserwatorów obawia się, że może podjąć decyzję motywowaną politycznie, czyli obniżyć stopy, aby poprawić nastroje przed wyborami.
Co do Bezpiecznego Kredytu 2% to wszystko wskazuje na to, że w lipcu rzeczywiście zostanie on wdrożony. Pytanie jednak, jak sprawnie będzie szło bankom procedowanie wniosków. Nie wykluczone, iż dojdzie do obstrukcji, co spowolni wpływ programu na rynek. Sam wpływ wydaje się jednak nieunikniony. Według wyliczeń – nawet w największych miastach spora część ofert mieszkań na sprzedaż łapie się na limit kwoty kredytu w ramach BK2%. W mniejszych miastach, w tym też wojewódzkich, większość oferty będzie dostępna dla beneficjentów. To nie pozostanie obojętne na ceny. Część deweloperów już zaczęła aktualizować cenniki pod program. Jednak nawet bez tego kupujący, który zwleka z decyzją, może się znaleźć w niekorzystnej sytuacji. Po spadku popytu w 2022 i 2023 deweloperzy ograniczyli aktywność budowlaną, żeby dostosować podaż do sytuacji. Dlatego obecnie realizowane jest mniej inwestycji. Więc zasób lokali mieszkalnych na sprzedaż jest mniejszy. Zakładając, że już niebawem na rynek trafią dziesiątki tysięcy beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2% – podaż nie będzie nadążała za popytem i szybko dojdzie do wyprzedania zapasu mieszkań.
To, co ustaliliśmy powyżej, skłania do wniosku, iż najbardziej prawdopodobny jest scenariusz, w którym zwlekanie z zakupem mieszkania doprowadzi do sytuacji, gdy zakup ten będzie realizowany przy bardzo ograniczonej ofercie oraz rosnących cenach.
